ما هو نظام الوساطة العقارية الجديد في السعودية؟

اعتمد مجلس الوزراء السعودي في يونيو الماضي، نظام الوساطة العقارية، وذلك لتنظيم النشاط وخدماته، حيث سيسهم تطبيقه، في تقديم خدمات نوعية تخدم المتعاملين في القطاع العقاري، وتنقله لمستقبل عقاري يتميز بالثقة والابتكار.

وكشف نظام الوساطة العقارية أنه لا تجوز ممارسة الوساطة العقارية ولا تقديم الخدمات العقارية إلا بعد الحصول على ترخيص من الهيئة العامة للعقار، وتحدد اللائحة التنفيذية للنظام أحكامه، وشروطه، وإجراءاته، ومدته، وتجديده.

ونص النظام على أن للوسيط العقاري تقديم خدمات عقارية مكملة، وفقاً للفقرة (6) من المادة «6» من النظام، وذلك بعد الحصول على ترخيص من الجهة المختصة، ووفقاً لما تحدده اللائحة.

ووفقا لتفاصيل النظام -وفقا لما نشرته الجريدة الرسمية أم القرى اليوم (الجمعة)-، تتولى الهيئة العامة للعقار ما يلي: إعداد نماذج العقود الإلزامية والاسترشادية الواردة في النظام، إعداد برامج وآليات للتحفيز على ممارسة الوساطة العقارية والخدمات العقارية المشمولة بأحكام النظام، تحديد الاشتراطات والمواصفات لوسائل التسويق العقاري، إعداد المعايير والضوابط اللازمة لممارسة الوساطة العقارية، إعداد إجراءات ضبط المخالفات، وتلقي البلاغات والشكاوى.

ووفقا للمادة السادسة من النظام، يتولى مجلس إدارة الهيئة المهمات الآتية: اعتماد اللوائح التنظيمية للنشاطات والخدمات المشمولة باختصاصات الهيئة، وفقاً لأحكام النظام، اعتماد المعايير والضوابط اللازمة لممارسة الوساطة العقارية، تحديد المقابل المالي للتراخيص التي تصدرها الهيئة بناءً على النظام وتجديدها، اعتماد إجراءات ضبط المخالفات، وتلقي البلاغات والشكاوى، تحديد الخدمات العقارية التي يمكن للوسيط العقاري تقديمها، وضوابط ذلك وشروطه، تحديد الخدمات العقارية المكملة التي يمكن للوسيط العقاري تقديمها، وذلك بالاتفاق مع الجهات المرخصة لها.

ووفقا للنظام في مادته السابعة، يجب أن يكون عقد الوساطة مكتوباً، وأن يودع الوسيط نسخة من العقد لدى الهيئة، ولا يُحتج به إلا بذلك، وتحدد اللائحة إجراءات الإيداع، كما نصت المادة على وجوب أن يكون عقد الوساطة محدد المدة، وإذا لم يُتفق عليها في العقد فتكون 90 يوماً من تاريخ إبرامه.

ونصت المادة الثامنة على أن للوسيط العقاري التعاقد مع وسيط عقاري آخر أو أكثر، للتوسط في العقار محل عقد الوساطة وفقاً لأحكامه، ما لم ينص في العقد على غير ذلك، في حين كشفت المادة التاسعة أن على الوسيط العقاري عند إبرام عقد الوساطة مع مالك العقار أو مالك المنفعة، الحصول على صورة من إثبات ملكية العقار أو ملكية المنفعة، والمعلومات، والوثائق التي تحددها اللائحة.

ووفقا للمادة العاشرة من النظام، يلتزم الوسيط العقاري بما يلي: ممارسة نشاط الوساطة العقارية بنفسه إذا كان شخصاً طبيعياً، أو بوساطة المدير المسؤول أو أحد تابعيه المرخص له إذا كان شخصاً معنوياً، عدم القيام بأي فعل أو الامتناع عن أي فعل، يكون من شأنه الإضرار بمصالح المتعاملين معه، أو يتعارض مع أحكام النظام، إبلاغ الهيئة عن أي تعديل أو تغيير متعلق بممارسة نشاط الوساطة العقارية، عدم إفشاء سرٍّ من أسرار الصفقات محل الوساطة، أن يبذل العناية اللازمة للتحقق من صحة المعلومات التي يحصل عليها بناءً على المادة (التاسعة) من النظام، الإفصاح -عند عرضه للعقار- عن المعلومات التي حصل عليها بناءً على المادة (التاسعة) من النظام، وعدم تقديم أي معلومة مضللة بشأن العقار، بيان اسمه ورقم الترخيص، في أي إعلان، أو منشور متعلق بالعقار، ممارسة نشاطه بشفافية ومصداقية، وتقديم الخدمات بجودة وكفاية.

وتشدد المادة «11» على الوسيط العقاري تسجيل جميع عقود الوساطة التي يبرمها، وجميع الصفقات العقارية التي يتمها، في المنصة الإلكترونية الخاصة بها، وفقاً لما تحدده اللائحة، فيما نصت المادة «12» على أن يتسلم الوسيط العقاري الضمان -إن وجد- ويسلمه للهيئة أو من تخوله، ويحفظ لديها إلى حين إعادة تسليم العقار دون أضرار، ويعاد الضمان -أو ما تبقى منه بعد اقتطاع قيمة الأضرار- إلى المستأجر، وتحدد اللائحة ما يتعلق بذلك، كما أن كل خلاف ينشأ بين المؤجر والمستأجر في شأن الضمان وتقدير الأضرار التي يشملها، يحل ابتداءً عن طريق خبراء متخصصين -تحددهم الهيئة- بموافقة الطرفين على ذلك، ويتحمل الطرفان أتعابهم مناصفة، فإن لم يتفق الطرفان على قبول حل الخبراء فإن لهما الحق في اللجوء إلى المحكمة المختصة.

وتنص المادة «13» من النظام على أنه يتم تحديد مبلغ عربون الصفقة العقارية التي تتم عن طريق الوسيط العقاري، بالاتفاق بين أطرافها؛ بما لا يتجاوز 5% من قيمتها، وفي حال تجاوز هذه النسبة عُد المبلغ مقدم ثمن للصفقة، كما لا يُعد المبلغ الذي دفعه المشتري أو المستأجر عربوناً إلا إذا نص على ذلك كتابة، وإلا فهو مقدم ثمن لا يستحقه البائع أو المؤجر إذا فُسخ العقد.

وتشدد المادة ذاتها على البائع أو المؤجر حال تسلم العربون إتمام الصفقة، وإذا تعثر إتمامها بسبب من المشتري أو المستأجر دون وجود عيب في العقار، فلا يعاد العربون، وإن كان سبب التعثر لا يعود إلى أي منهما، فيلزم إعادة العربون إلى من دفعه، كما لا يجوز للوسيط العقاري الاحتفاظ بالعربون ضماناً لحقه.

وحددت المادة «14» عمولة الوساطة العقارية بنسبة 2.5% من قيمة الصفقة إن كانت بيعاً، ومن قيمة إيجار السنة الأولى فقط إن كانت إيجاراً، ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة -كتابة- على غير ذلك، ويتحمل دفع العمولة الطرف المتعاقد مع الوسيط العقاري في عقد الوساطة، وفي حال أبرم الوسيط العقاري عقد وساطة مع أكثر من طرف من أطراف الصفقة العقارية الواحدة؛ فلا يجوز أن يتجاوز مجموع ما يتقاضاه من عمولة النسبة المحددة للعمولة (2.5%)، وتحدد اللائحة طريقة تحمل الأطراف العمولة في هذه الحالة، ما لم ينص في العقد على غير ذلك.

وبحسب المادة «15»، يستحق الوسيط العقاري العمولة في الحالتين التاليتين: 1- إتمام الصفقة العقارية التي توسط بها، وفقاً لعقد الوساطة، أثناء مدة سريانه، أو خلال مدة لا تتجاوز (شهرين) من انتهاء العقد، على أن يثبت وساطته في هذه الحالة. 2- عدم إتمام الصفقة العقارية، واستحقاق البائع أو المؤجر للعربون، وتحدد اللائحة النسبة والضوابط المتعلقة بذلك.

وشددت المادة «16» على أنه لا يجوز للوسيط العقاري تسلم أي مبلغ من أي من الأطراف المتعاقد معهم لمصلحة أي منهم إلا بالقدر الذي يتطلبه القيام بعمله، وفقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية للنظام، كما لا يجوز للوسيط العقاري التصرف في أي مبلغ تسلمه وفقاً للفقرة الأولى من هذه المادة إلا في الأغراض المخصصة له، وتضع الهيئة العامة للعقار ضوابط لتعامل الوسيط العقاري مع المبالغ التي يستلمها من أي من الأطراف المتعاقد معهم.

وتضمنت المادة «17» تفاصيل في ما يخص الرقابة والتفتيش، إذ نصت على أن تباشر الهيئة العامة للعقار مهمات الرقابة والتفتيش والضبط لتنفيذ أحكام النظام، ويجوز لها أن تستعين بمن تراه من الجهات العامة أو الخاصة لتأدية هذه المهمات، وتحدد اللائحة الإجراءات اللازمة لذلك، ويتولى المكلّف بالرقابة والتفتيش والضبط ضبط ما يقع من مخالفات لأحكام النظام، وفقاً لإجراءات الضبط التي تحددها اللائحة التنفيذية للنظام، ويلتزم كل من يمارس نشاط الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية بتمكين المكلّف بالرقابة والتفتيش والضبط من أداء أعماله وتسهيل مهماته، ويشمل ذلك دخول مقر عمله، وتزويده بما يطلب من مستندات أو معلومات متصلة بأحكام النظام.

وكشفت المادة «18» مخالفات أحكام النظام، وذلك في حال ارتكاب أي من الأفعال الآتية: ممارسة نشاط الوساطة العقارية والخدمات العقارية دون ترخيص، تقديم معلومات غير صحيحة للحصول على ترخيص لممارسة نشاط الوساطة العقارية والخدمات العقارية، تقديم معلومات مضللة أو إخفاء معلومات جوهرية في شأن العقار محل الوساطة أو الخدمات العقارية، وتضمنت المادة «19» العقوبات بحق كل من يخالف أي حكم من أحكام النظام، إذ يعاقب بعقوبة أو أكثر من العقوبات الآتية: أ- الإنذار، ب- تعليق الترخيص لمدة لا تتجاوز سنة، ج- إلغاء الترخيص، د- غرامة لا تتجاوز 200 ألف ريال، وتجوز مضاعفة الغرامة المحكوم بها في حال تكرار المخالفة خلال ثلاث سنوات من ارتكابها، وتحدد اللائحة تصنيف المخالفات والعقوبات المقررة لها بناءً على الفقرة الأولى من هذه المادة، ويحق لمن أُلغي ترخيصه التقدم بطلب ترخيص جديد وفق الإجراءات النظامية بعد مضي ثلاث سنوات من تاريخ الإلغاء.

ونصّت المادة «20» على تكوين لجنة -أو أكثر- بقرار من رئيس مجلس مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار، تضم ثلاثة أعضاء على الأقل، يكون أحدهم من المختصين في الشريعة أو الأنظمة، للنظر في مخالفات أحكام النظام، وإيقاع العقوبات المنصوص عليها في المادة «19» من النظام، وتصدر قراراتها بالأغلبية، ويعتمدها الرئيس التنفيذي للهيئة، وتحدد اللائحة إجراءات عمل اللجنة، كما يجوز لمن صدر بحقه قرار العقوبة التظلم منه لدى الجهة القضائية المختصة خلال 30 يوماً من إبلاغه بقرار العقوبة.

ووفقا للمادة «21» فإذا شكّل ارتكاب أي مخالفة لأحكام النظام مخالفة أخرى يعاقب عليها نظام آخر؛ فتطبق العقوبة الأشد، في حين نصت المادة «22» على أن نظام الوساطة العقارية لائحة تنظيم المكاتب العقارية، الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم (334) وتاريخ 1398/3/7هـ، وأفاد النظام في مادته «23» بأن يصدر مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار، اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية، خلال 180 يوماً من تاريخ صدور النظام، وتنشر في الجريدة الرسمية، ويعمل بها من تاريخ نفاذ النظام، فيما يُعمل بالنظام بعد 180 يوما من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية وفقا للمادة «24».